不動産売却時に消費税が課税・非課税となるケースとは？注意点もご紹介

不動産売却において、消費税が課せらるものと非課税となるものをご存じでしょうか。
個人の売却もいくつかの場面で消費税が課せられるものがあるため、事前に課税・非課税を把握しておくことをおすすめします。
そこで、富山県富山市・高岡市・射水市での不動産売却をご検討中の方に、不動産売却で消費税が課税されるケースと非課税となるケース、また注意点についてご紹介します。

不動産売却において消費税が課税されるケースとは

消費税の課税対象とは、国内において事業者が事業として対価を得ておこなう取引であり、以下のような取引に対して課税されます。

• 資産の譲渡や貸付け
• 役務の提供
• 外国貨物の輸入

課税される取引がわかったところで、不動産売却では消費税が課税されるのでしょうか。
前述のとおり、消費税の課税対象は事業者が事業として行う取引とされているため、個人が不動産売却した場合は不課税です。
つまり、マイホームや別荘などの売却は不課税ということになります。
しかし、個人が不動産売却をおこなった場合でも、以下の取引には消費税が発生するケースがあるため、注意しましょう。

• 不動産会社へ支払う仲介手数料
• 住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料
• 司法書士へ登記の手続きを依頼した際の報酬

上記の消費税が発生するケースについて解説します。

課税対象①不動産会社へ支払う仲介手数料

不動産売却のときに不動産会社へ支払う仲介手数料は、課税対象となります。
仲介手数料とは、不動産会社に買主を見つけてもらい売買成立した際に、不動産会社へ支払う成功報酬のことです。
消費税を負担するのは売主ですが、実際に消費税を納税するのは不動産会社であるため、売主が消費税を申告・納付する必要はありません。

課税対象②住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料

不動産を購入する際に金融機関から住宅ローンの融資を受けていた場合、売却するために一括返済すると手数料が発生する場合があります。
その返済手数料も消費税の課税対象です。
返済手数料は金融機関によって1～5万円と金融機関によって異なり、この金額に消費税が上乗せされます。

課税対象③司法書士へ登記の手続きを依頼した際の報酬

不動産売却をする際は、住宅ローン契約時に不動産に設定された抵当権を抹消する必要があります。
司法書士へ抵当権抹消登記の手続きを依頼する場合は、その報酬に対して消費税がかかります。
司法書士へ支払う報酬は、依頼する司法書士によって異なりますが、およそ5,000～2万円程度に消費税を上乗せした金額です。

不動産売却において消費税が非課税となるケースとは

一方で、不動産売却において消費税が課税されないケースがあります。
不動産売却時に消費税が課税されないのは次の3つのケースです。

• 個人が建物を売却する場合
• 土地および土地の定着物の売却
• 所得税・登録免許税・印紙税などの税金

それぞれのケースについて解説します。

課税されないケース①個人が建物を売却する場合

前述のとおり、消費税は事業者が事業として対価を得ておこなう取引に対してかかります。
そのため、事業者でない個人が建物を売却をする際は課税対象外となります。
一方で、事業者である法人が建物を売却する際は消費税の課税対象です。
ただし、個人であっても開業届を提出している個人事業主の場合は、事業者が事業として対価を得て行う建物の売却であれば消費税の課税対象となり、前々年の課税売上高が1,000万円を超えると支払いを受けた消費税を納税する義務があるので注意しましょう。
また、個人であっても投資用不動産を売却する際は、事業に該当するので消費税の課税対象となります。
投資用不動産とは、家賃収入を得ることを目的とした不動産のことです。

課税されないケース②土地および土地の定着物の売却

土地を売買した場合は、個人でも法人でも非課税となります。
土地は「消費されるものではない」と考えられているので、土地および庭木や石垣などの定着物にも消費税が課税されません。
ただし、土地であっても駐車場などは設備としてみなされるため、消費税が課税されます。

課税されないケース③印紙税・登録免許税・所得税・住民税などの税金

不動産売却時には以下の税金がかかります。

• 印紙税：不動産売買契約書にかかる税金で、収入印紙を契約書に貼付することで納税する税金
• 登録免許税：抵当権抹消登記など、登記手続きの際にかかる税金
• 所得税・住民税：不動産売却で利益が出た際に、その売却益に対してかかる税金

不動産売却時に発生する上記の税金は、そもそもこれ自体が税金なのでそのうえに消費税が課税されることはありません。

不動産売却における消費税の注意点

最後に不動産売却で発生する消費税の注意点についてご紹介します。

注意点①不動産価格は消費税込みの金額で表示される

不動産価格は「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」という規則に従って、消費税込みの金額で表記されています。
土地を売却する際は非課税となるためそのままの金額で表記されますが、事業者が建物と土地のセットで売却する際は注意が必要です。
個人以外の方が建物を売却する際は、建物は課税対象となります。
そのため、非課税の土地と課税対象の建物をセットで売却する際は、不動産価格に課税対象と非課税が含まれていることを理解しておきましょう。
このように、不動産売却では表記する価格に注意する必要があります。

注意点②不動産の引き渡し時の消費税が適用される

不動産売却時にかかる消費税は、実際に引き渡された時点での税率が適用されます。
そのため、途中で消費税が改正された場合は注意が必要です。
たとえば、3月31日までは10％で4月1日から15％となると仮定します。
売買契約を締結したのが3月15日であり、引き渡したのが4月15日であった場合、適用される消費税は15％ということになります。
消費税率が1％増えただけでも、売却価格に上乗せしなければならない額は数十万～数百万円と変動するため注意が必要です。
売却時にはさまざまな費用が発生するため、できるだけ負担を減らすには売却タイミングに気を付ける必要があります。
消費税の改正がわかった時点で、あらかじめ不動産会社や買主と話し合っておくことをおすすめします。

注意点③消費税の納付は1年後

個人事業主や法人など課税事業者の方は、不動産売却にかかる消費税の納付はすぐにおこなうのではなく、翌年であることに注意してください。
納付期日を過ぎると滞納扱いとなるため注意が必要です。
追加で税金が発生するなど、ペナルティが発生するため忘れずに対応することが重要です。

まとめ

不動産売却において消費税が課税されるケースと非課税となるケース、また注意点についてご紹介しました。
個人が不動産売却をする際は不課税となりますが、売却を進めるなかで消費税が課税される場面がいくつかあります。
何に対して消費税が課せれるのか、事前に把握しておくことでスムースに売却が進められるでしょう。
弊社は富山県富山市・高岡市・射水市での不動産売却のサポートをおこなっています。
これから不動産売却をお考えの方も、ぜひお気軽に弊社までご相談ください。