特定空家に指定されると固定資産税が上がる！？計算方法と節税対策を解説

誰も住んでいない空き家でも、所有者には固定資産税を支払う義務があります。
もし、所有する空き家が「特定空家」に指定されてしまったら、その固定資産税は今よりも高額になることをご存じですか？
今回は、富山県富山市・高岡市・射水市周辺で空き家を所有する方に向けて、空き家にかかる固定資産税について解説します。
特定空家に指定されるリスクと節税方法を押さえておきましょう。

特定空家とは？固定資産税が上がる仕組みと指定条件

近年、全国的に増加を続ける空き家が周辺の生活環境に悪影響を及ぼす可能性があるとして、社会問題となっています。
そこで、平成26年に国は空き家問題を解決すべく「空き家対策特別措置法」を策定しました。
これにより、危険な空き家は「特定空家」に指定され、固定資産税の増額など所有者に対するペナルティーが課されるようになったのです。
ここでは、特定空家の指定条件と、固定資産税が上がる仕組みをみていきましょう。

特定空家の指定条件とは？

では、具体的にどのような空き家が特定空家として指定されるのでしょうか。
空き家対策特別措置法により規定された、特定空家の指定条件は次の4つです。

• 倒壊などの危険性がある
• 衛生上有害となる恐れがある
• 周辺地域の景観を損なっている
• 周辺の生活環境保全のため放置することが不適切である

このように、周囲に危険や迷惑を及ぼす空き家が、特定空家に指定されるのです。

特定空家の固定資産税が上がる仕組み

空き家であっても、適切な管理がしっかりされている空き家の固定資産税は通常の場合と変わりません。
しかし、管理を怠り放置してしまったことで荒廃した空き家は、特定空家に指定され、固定資産税額が跳ね上がる可能性があるのです。
特別控除が解除される
では、なぜ特定空家の固定資産税が増えてしまうのでしょうか。
それは、通常の空き家や住宅に適用される「住宅用地の特例」が適用されなくなるためです。
住宅用地の特例とは、住居用の建物が建っている土地に対する固定資産税の税率を最大6分の1に軽減するという特別控除です。
荒廃により特定空家に指定された空き家は「居住用の建物」とみなされないため、この特別控除が解除されてしまいます。
このような仕組みで、特定空家にかかる固定資産税額が跳ね上がるというわけです。
更地には特別控除は適用されない
空き家を管理できないなら取り壊して更地にすれば良いのではないかと考える方もいるでしょう。
しかし、住宅用地の特例は居住用の建物が建っていない更地には適用されません。
そのため、結果として固定資産税の負担が増すため、注意が必要です。

固定資産税の計算方法は？空き家と特定空家で比べてみよう

不動産の固定資産税は、毎年1月1日の所有者に対して課される税金です。
通常の空き家と特定空家では、どの程度の違いがあるのでしょうか。
ここでは、それぞれの固定資産税の計算方法についてみていきましょう。

空き家にかかる固定資産税の計算方法

不動産にかかる固定資産税の計算式は「固定資産税評価額×1.4％」で、土地と建物をそれぞれ計算してから合算します。
また、通常の空き家では、土地の固定資産税に対して次の軽減税率が適用されます。
住宅用地の特例

• 小規模住宅用地（200㎡以下の部分）：評価額×1/6
• 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：評価額×1/3

たとえば、土地の面積が200㎡で、建物の評価額が600万円、土地の評価額が1,800万円の場合、次のような計算方法になります。

• 建物：600万円×1.4％＝8.4万円
• 土地：1,800万円×1.4％×1/6＝4.2万円
• 合計：12.8万円

このように、特別控除が適用されるため土地の固定資産税が6分の1になるのです。

特定空家にかかる固定資産税の計算方法

次に、特定空家にかかる固定資産税を計算してみましょう。
先程と同じ土地と建物が特定空家に指定された場合、固定資産税は次のようになります。

• 建物：600万円×1.4％＝8.4万円
• 土地：1,800万円×1.4％＝25.2万円
• 合計：33.6万円

特定空家に指定されることで特別控除が解除され、通常の空き家に比べて土地の固定資産税が6倍となり、合計で20.8万円も増額してしまうのです。

空き家にかかる固定資産税を節税する方法は？

所有する空き家が、ただ所有者の資産を減らすだけの存在になっていませんか？
固定資産税の支払いは所有者に課された義務ではありますが、少しでもその負担を減らしたいと考える方も多いでしょう。
ここでは、固定資産税の節税につながる3つの対策をご紹介します。
1.空き家を親族に貸す
1つ目の節税対策は、親族など信頼できる方に居住してもらうことで、空き家にしておかないという方法です。
空き家を適切に管理するには時間も費用もかかりますが、放置してしまうと特定空家に指定されてしまいます。
そこで、居住者に維持管理を任せることができれば荒廃を防止でき、特定空家に指定されるリスクがなくなるというわけです。
また、固定資産税相当分の家賃を支払ってもらうことができれば、所有者の税負担をなくすことが可能です。
相続などで空き家が生じた場合には、まずは親族の誰かに居住してもらって荒廃を防ぎ、後々どうするのかをゆっくり話し合っていくと良いでしょう。
2.特定空家の指定解除を目指す
2つ目の節税対策は、特定空家の指定を解除してもらうという方法です。
すでに特定空家に指定され、固定資産税の負担が増えてしまっているという方は、次の方法を用いて指定解除を目指しましょう。

• 管理会社に空き家の管理代行を依頼する
• 空き家を賃貸物件として貸し出す

空き家が遠方にありなかなか訪れることができないという場合は、管理会社に空き家管理の代行を依頼することで荒廃を防ぐことが可能です。
また、空き家を賃貸物件として人を住まわすことができれば、荒廃を防ぐだけでなく、家賃収入を固定資産税の支払いにあてることができます。
ただし、管理会社へ支払う費用や、賃貸物件にするためのリフォームや修繕費用といった金銭的負担が生じるため注意が必要です。
3.空き家を売却する
3つ目の節税対策は、空き家を売却するという方法です。
将来的に移り住む予定がないのであれば、すぐにでも売却することをおすすめします。
空き家を売却することで、固定資産税の支払い義務はなくなり、空き家を管理する責任からも解放されます。
また、立地や条件が良ければ売却により利益を得ることも可能でしょう。
不動産の売却により利益（譲渡所得）を得た場合に課される税金も、相続から3年以内の売却であれば一定の適用要件を満たすことで「相続空き家の3,000万円特別控除」により節税することができます。
なお、売却を検討する際には、建物が古いからといって取り壊すのではなく「古家付き土地」として売り出す方法がおすすめです。
先述したように、土地の固定資産税は更地にすることで高くなるため注意しましょう。

まとめ

誰も住んでいない空き家でも、所有している限り固定資産税の支払いは続きます。
利用する予定のない空き家であれば、なるべく早く売却を検討すると良いでしょう。
弊社は、富山県富山市・高岡市・射水市を中心として、不動産の買取をおこなっています。
相続した空き家の管理のお困りの方も、ぜひ弊社へご相談ください。