不動産売却にかかる税金とは？事前に知りたい所有期間で異なる税率と特例

不動産の売却時に発生する税金は、売却のタイミングや売却価格で大きく変動する性質をもっています。
売却後に「もっと早く（遅く）売れば良かった…」と後悔しないためには、事前にある程度の知識を身につけておくことが大切です。
そこで今回は、富山県富山市・高岡市・射水市周辺で不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却にかかる税金について、その税率や計算方法をご紹介します。
節税につながる特例や売却のタイミングも押さえておきましょう。

不動産売却にかかる3種類の税金とは？注意すべきは譲渡所得税！

土地や建物といった不動産の売却には、次の3種類の税金がかかります。

• 印紙税
• 所得税
• 住民税

それぞれ、どのような税金なのか、また支払う時期についてみていきましょう。

不動産売却にかかる印紙税

不動産売却にかかる税金のうち、最初に発生するのが印紙税です。
印紙税は、不動産の売買契約書に貼付することで納税し、取引金額に応じて税額が定められています。
不動産売却時の売買契約書は売主と買主が1通ずつ所有するため、通常それぞれが印紙税を負担します。
なお、令和6年3月31日までの売買契約については印紙税の軽減措置が適用されるため、売却価格が1,000万円～1億円ほどの一般的な住宅の売買であれば、印紙税額は5,000円～3万円です。

不動産売却にかかる所得税と住民税

不動産売却にかかる税金のなかでとくに注意が必要なのが所得税と住民税です。
不動産売却にかかる所得税と住民税は、不動産売却によって譲渡所得（売却益）が発生した場合に、その譲渡所得に対して課税される税金です。
この2種類の税金は、不動産売却により利益が発生しなかった場合には支払う必要はありませんが、大きな利益を得た場合には高額になるため、事前にある程度把握しておくと安心です。
なお、この2種類の税金は総称して「譲渡所得税」と呼ばれ、令和19年までは譲渡所得税に復興特別所得税が加算されます。
譲渡所得税のうち所得税は確定申告時に、住民税は確定申告をすることで市区町村により自動的に計算され、6月以降に課税されてから支払うことになります。

不動産売却にかかる税金を知ろう！譲渡所得税の計算方法は？

先述したように、不動産売却にかかる譲渡所得税は、不動産売却により発生した譲渡所得に対してかかる税金です。
また、その税率は売却した不動産の売却期間に応じて異なります。
ここでは、不動産売却にかかる譲渡所得税の計算方法についてみていきましょう。

譲渡所得の算出方法

まずは、不動産売却によって譲渡所得が発生するかどうかの確認が必要です。
譲渡所得は、不動産の売却価格から、その不動産の取得にかかった費用（取得費）と売却にかかった費用（譲渡費用）を差し引いて算出します。
譲渡費用を求める計算式は次のとおりです。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費には不動産の購入代金のほか、購入時にかかった税金や仲介手数料、測量費や建物解体費などが含まれます。
ただし、建物は経年により価値が減少していくため、建物の構造や経過年数に応じた減価償却費を取得費の合計額から差し引く必要があります。
譲渡費用には、譲渡にかかった税金や仲介手数料、借家人に支払った立退料や建物解体費用などが含まれます。

譲渡所得税の計算方法

上記の計算により譲渡所得が発生する場合には、その譲渡所得に対して譲渡所得税が課税されます。
譲渡所得税は、譲渡所得額に税率をかけて算出しますが、その税率は売却した不動産の所有期間に応じて異なります。
譲渡所得税の税率

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：所得税30.63％＋住民税9％＝39.63％
• 所得税5年超（長期譲渡所得）：所得税15.315％＋住民税5％＝20.315％

※上記所得税率には復興特別所得税の税率2.1％が含まれています。
所有期間の算定方法
所有期間は、不動産を取得した日から売却した日までの期間のことです。
原則として、取得日は不動産の引き渡しを受けた日で、売却日は不動産を引き渡した日となります。
ただし、売却日は1月1日時点が基準となるため、売却日が同じ年の1月でも12月でも1月1日に売却したものととして算定される点に注意が必要です。
たとえば、2017年4月1日に取得した不動産を2022年12月1日に売却した場合、2022年1月1日時点での所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

事前に知っておきたい不動産売却にかか税金の節税対策は？

場合によってはかなり高額となる譲渡所得税ですが、以下の方法で節税することができればかなり負担が軽減されます。
ここでは3つの節税対策をご紹介します。

1.購入額を調べる

1つ目の節税対策は、不動産の購入額を調べることです。
譲渡所得の算出に必要となる不動産の購入額は、金額が不明な場合では売却代金の5％で取得したものとして計算されます。
この場合、譲渡所得の額が大きくなりがちです。
相続した不動産などでは購入時の書類関係が見つけられないといったケースも多いようですが、できる限り購入額のわかる書類を探しましょう。
売買契約書がみつからなくても、通帳の記録などでも購入額として認められることもあるので、あきらめず税務署に相談することをおすすめします。

2.税金の控除・特例制度をもれなく利用する

2つ目の節税対策は、税金の控除・特例制度をもれなく利用することです。
譲渡所得税の節税につながる制度を2つご紹介します。
なお、それぞれの制度では一定の要件を満たす必要があるため、事前に適用を受けられるかどうかを確認しておきましょう。
マイホームの3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合に、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最大3,000万円まで控除できるという制度です。
つまり、譲渡所得が3,000万円以内であれば譲渡所得税が発生しないことになります。
適用を受けることでかなりの節税効果があります。
マイホームの軽減税率の特例
所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に、一定の要件を満たすことで譲渡所得税の軽減税率が適用されるという制度です。
適用できれば、6,000万円以下の部分で14.21％（所得税10.21％・住民税4％）に税率が軽減されます。
なお、6,000万円を超える部分については、長期譲渡所得の税率が適用されます。
また、この特例はマイホームの3,000万円特別控除との併用が可能なため、該当する場合には忘れず利用しましょう。

3.売却のタイミングを見極める

3つ目の節税対策は、売却のタイミングを見極めることです。
売却のタイミングを検討する際に留意すべきポイントを2つご紹介します。
ポイント①不動産の所有期間により変動する税率
1つ目のポイントは、不動産の所有期間をきちんと確認してから売却するということです。
先述したように、譲渡所得税の税率は不動産の所有期間に応じて異なります。
もし、あと少しで5年、もしくは10年となる場合には、その日を待ってからの売却を検討してみても良いでしょう。
ポイント②税金の控除・特例制度の適用期限
2つ目のポイントは、税金の控除・特例制度には適用期限があるということです。
たとえばマイホームの3,000特別控除では、「住まなくなった日から3年目の12月31日までに売却すること」という適用要件があります。
譲渡所得が発生しそうな場合には、適用期限にも注意が必要です。

まとめ

不動産売却により発生する税金は、売却前にある程度把握しておくと安心です。
計画的に売却することで、譲渡所得税を賢く節税しましょう。
弊社は、富山県富山市・高岡市・射水市エリアで不動産の買取をおこなっています。
不動産売却に関するお悩みは、ぜひ弊社へご相談ください。