不動産を売却する流れをご紹介！売却に必要な媒介契約とは？

不動産売却は人生のなかで何度も経験することではないため、何から始めたら良いのかわからず不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
不動産売却をスムーズに進めるためには、売却活動の方法や売却の流れを知っておくことが大切です。
そこで今回は、不動産売却に必要な媒介契約や売却活動の流れ、売却までにかかる期間をご紹介します。
富山県富山市・高岡市・射水市周辺で不動産売却をご検討の方は、ぜひ参考にしてください。

不動産売却に必要な媒介契約までの流れ

不動産を売却する際は、最初に不動産会社と媒介契約の締結をおこないます。
媒介契約の種類や特徴、媒介契約締結までの流れをご紹介します。

物件相場を調べておく

不動産会社に相談する前に、自分でも売却する不動産の周辺相場を調べておくことがおすすめです。
事前に相場を調べておくことで、不動産会社の査定が相場とかけ離れていないかチェックすることができます。
自分で調べるには、不動産情報サイトから類似物件を探し、現在売り出し中の不動産価格を調べることでおおまかな相場を知ることができます。

不動産会社に査定の依頼をする

次に、不動産会社に売却の相談や査定の依頼をします。
査定の方法には、不動産会社が訪問せずに査定する机上査定と、実際に訪問して査定する訪問査定の2種類があります。
机上査定は簡易的な査定となるため、実際に売却する際は訪問査定を依頼するようにしましょう。

媒介契約の締結

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約の締結です。
媒介契約には3種類あり、それぞれ次のように特徴が異なります。
専属専任媒介契約
契約できるのは1社のみで、他の不動産会社に仲介を依頼することができません。
親族などと契約する場合でも、必ず不動産会社を通して契約することが義務付けられています。
また、媒介契約を締結した翌日から5営業日以内に不動産会社専用のネットワークシステムであるレインズに物件情報を登録し、売主に1週間に1度以上の販売状況報告をおこないます。
専属専任媒介契約のメリットは、契約できるのが1社のみと制限されているため、不動産会社の手厚いサポートが受けられることです。
また、レインズに登録する義務があるため、不動産会社に情報が共有されることから早期売却効果も望めます。
販売状況をまめにチェックしたい方や、不動産会社と頻繁に連絡を取りながら販売戦略を練りたい方にもおすすめの媒介契約です。
専任媒介契約
専属専任媒介契約同様、契約できるのは1社のみですが、親族など自分で見つけた買主と不動産会社を介さず直接取引することができます。
媒介契約を締結した翌日から7営業日以内にレインズに登録し、2週間に1度以上の売主への販売状況報告をおこないます。
専任媒介契約のメリットは、専属専任媒介契約と同様に手厚いサポートや早期売却効果が期待できることです。
売却が難しい物件の場合は、専属専任媒介契約や専任媒介契約を締結すると良いでしょう。
一般媒介契約
複数の不動産会社と契約することができ、レインズへの登録や販売状況報告の義務がありません。
また、親族などとの自己発見取引も可能なため、媒介契約の中ではもっとも制限の少ない契約といえるでしょう。
築浅で立地が良いなど需要が高い物件の場合は、選択肢が多い一般媒介契約を締結する方法もあります。
ただし、複数の不動産会社に依頼した場合は、何社とも同時に交渉をおこない、異なる情報を提供しないよう気を配ることも必要です。
レインズへの登録は任意となるため、周囲に気付かれずに売却したい方にも適した媒介契約といえます。

不動産売却でおこなわれる売却活動の流れ

次に、媒介契約後におこなわれる売却活動の内容や流れをご紹介します。

売却活動の内容

一般的におこなわれる売却活動の内容には、次のような活動があります。
不動産購入を検討されている方への物件案内
自社のホームページへの物件情報掲載
不動産ポータルサイトへの広告掲載
チラシの作成と配布
レインズへの物件情報登録
このような売却活動が売主の希望に沿った形で展開されます。
周囲に知られずに売却したい、なるべく早く売りたいなど売却への希望があれば、事前に伝えておくと良いでしょう。

内覧対応の開始

広告掲載やレインズへの登録により、購入希望者の内覧が始まる流れです。
すでに退去済みなら、媒介契約を締結した不動産会社に鍵を預けることで、内覧の度に対応をしなくても済みます。
住みながら売却活動する場合は、不動産会社立ち会いのもと、内覧の対応をおこないます。
購入希望者に良い印象を持ってもらえるよう掃除や整理整頓をおこない、内覧に備えておきましょう。
とくに第一印象が残りやすい玄関や汚れが目につきやすい水回りは、念入りに掃除をすることがおすすめです。

売買契約締結から決済・引き渡しへの流れ

内覧により購入の申し込みが入れば、価格や引き渡し日などの条件交渉へと進みます。
売主・買主双方の合意が得られたら、売買契約を締結し、買主から手付金を受け取ります。
売買契約締結後、買主の住宅ローン審査が承認されたら、決済と引き渡しがおこなわれる流れです。
住宅ローンの残債がある場合は、決済までに金融機関に連絡し抵当権抹消手続きをおこないます。
引き渡しまでに、引っ越しや水道・ガス・電気などの解約の手続きをしておきましょう。
決済当日には売主から買主への所有権移転登記がおこなわれ、物件の鍵を引き渡して終了します。

不動産売却の流れに必要な期間とは

不動産売却を開始してから売買契約が成立するまでの期間は、平均で3か月〜半年程度といわれています。
最後に、それぞれの活動にかかる期間を不動産売却の流れに沿ってご紹介します。

査定依頼から媒介契約締結：2週間〜1か月程度

査定依頼から媒介契約締結までは、2週間から1か月程度の期間がかかります。
訪問査定の場合は、訪問日の日程調整や査定金額算出の時間も考慮しなければなりません。
媒介契約までスムーズに進めるためには、訪問査定に備えて掃除や書類の準備をおこない、媒介契約の種類を把握しておくことがおすすめです。

売却活動から購入申し込み：3〜6か月程度

売却活動を開始してから購入の申し込みが入るまでの期間は、平均で3か月〜6か月程度といわれています。
売却活動をスムーズに進めるためには、引っ越しシーズンの2月や3月頃に合わせて売却活動を始められるよう準備することもおすすめです。
また、購入希望者の内覧のタイミングに合わせるために日頃から掃除などの準備をおこない、土日はスケジュールを空けておくと良いでしょう。

売買契約から決済・引き渡し：2週間〜1か月程度

買主が住宅ローンを利用して購入する場合は、住宅ローンの審査に2週間〜1か月程度の期間がかかります。
住宅ローン審査の承認が得られたら、決済と引き渡しを同日におこないます。
自宅の鍵や設備の取扱説明書などを買主に引き渡して終了となる流れです。

まとめ

不動産を売却する際に必要な媒介契約や売却活動の流れ、売却が終了するまでの期間について解説しました。
不動産売却は、3種類の媒介契約から1つを選び、不動産会社と契約してから売却活動が始まります。
売却活動の流れや媒介契約の種類を理解して、不動産売却をスムーズに進めましょう。
弊社では、富山県富山市・高岡市・射水市を中心に不動産取引のサポートをしております。
不動産に関するお悩みがありましたら、お気軽に弊社までご相談ください。